Spadająca liczba nowo rozpoczętych inwestycji deweloperskich będzie wpływała na dostęp do mieszkań za 2-3 lata. Rząd przedstawił rozwiązanie, które mogłoby odwrócić trend. Sprawdzamy podstawowe założenia programu “Pierwsze Mieszkanie.”
Mimo, że Rada Polityki Pieniężnej wstrzymała cykl podwyżek stóp procentowych trwa epoka lodowcowa w kredytach mieszkaniowych. Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej cały czas notowane są ogromne spadki w ujęciu rocznym kredytów mieszkaniowych (-69,6%) liczbowo oraz (-70,7%) wartościowo.
– Listopad to już kolejny miesiąc w dużym trendzie spadkowym wywołanym wzrostem stóp procentowych, a tym samym bardzo dużym spadkiem zdolności kredytowej – podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK i dodaje: – Na rynku kredytów mieszkaniowych załamanie akcji kredytowej było największe. Akcja kredytowa spadła w porównaniu do analogicznego okresu (styczeń – listopada 2021 – przyp. red) zeszłego roku o (49,7%) w ujęciu liczbowym i (46,9%) w wartościowym. Dane te nie wróżą nic dobrego dla całego 2022 r. Cały 2022 r. prawdopodobnie zamknie się akcją kredytową na poziomie 46 mld najniższą od 2017 r.
Powyższe dane warto jeszcze uzupełnić o informację podaną przez Główny Urząd Statystyczny w połowie grudnia – liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym w okresie jedenastu miesięcy 2022 roku spadła o 9,9% r/r”. Dekoniunktura na rynku mieszkaniowym to faktem, a spadki z każdym miesiącem postępują. Zgodnie z gusowskimi danymi liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym w listopadzie 2022 w porównaniu z październikiem bieżącego roku spadła o 5,9 proc. a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto jest mniejsza aż o 10,7 proc.
Skutki tego hamowania odczujemy w kolejnych latach. Deweloperzy średnio na budowę bloku potrzebują 2 latach, a więc po stronie podaży – najgorsze przed nami. Załamanie popytu z kolei może zbliżać się do końca, ale to uzależnione jest od kilku czynników.
Jednym z nich jest budzący duże nadzieje nowy, rządowy program Pierwsze Mieszkanie. 16 grudnia poznaliśmy jego założenia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że składa się on z dwóch instrumentów wspierających osoby zainteresowane zakupem mieszkania. I tak – pierwsze rozwiązanie to Bezpieczny Kredyt 2%, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego M. To propozycja dla tych, którzy są już gotowi zainwestować we własne „cztery kąty”.
Drugie to Konto Mieszkaniowe – program pomocy oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania, a więc pomysł jest skierowany do planujących tego typu inwestycję w perspektywie następnych kilku lat.
Dla omawianego w tym tekście tematu ważniejsza jest pierwsze z rozwiązań. Jak czytamy na stronie internetowej resortu, zasady “Bezpieczny Kredyt 2 %” są następujące: budżet państwa przez 10 lat będzie dopłacał różnicę między stałą stopą ustaloną na podstawie średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach) a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.
Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł na lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Bardzo ważnym założeniem – biorąc pod uwagę lokalne różnice w cenach nieruchomości, nabywca pierwszego mieszkania będzie miał tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie, bo przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny 1 mkw. Co więcej, minister Buda cytowany przez bankier.pl, dodał, że w ramach środków w programie będzie można finansować też budowę lub zakup domu, czy działki.
Bankier dowiedział się również, że planowane wydatki związane z prowadzeniem programu „pojawią się od 2024 r. i będą rosnąć do 2027 r. Przewidujemy, że wyniosą one rocznie od 800 mln zł w 2024 r. do 1,5 mld zł w 2027 r. Po tym roku będą już systematycznie spadać. Szacujemy, że zabezpieczy to potrzeby zdecydowanej większości osób spełniających kryteria do uzyskania dopłaty i posiadających zdolność kredytową”. MRiT zakłada, że większość banków komercyjnych przystąpi do programu, a pierwsze kredyty będą udzielane nie później niż w III kwartale 2023 r. Przykładowe kalkulacje MRiT opublikowało w prezentacji dotyczącej przygotowywanych rozwiązań.
Skoro największym hamulcowym na rynku mieszkaniowym w ostatnim czasie był dostęp do możliwości finansowania zakupu kredytem. Jak przypomina Bussines Insider od początku kwietnia bieżącego roku banki muszą bardziej rygorystycznie szacować zdolność kredytową osób wnioskujących o hipoteki. Głównie dotyczy to zwiększenia do 5 pkt proc. buforu dodawanego do aktualnych stawek WIBOR z 2,5 pkt proc. poprzednio (wynikających z Rekomendacji S).
W związku z rozważaniami nt. sukcesu programu Pierwsze Mieszkanie pojawiły się informacje o korzystnych z punktu widzenia kredytobiorców sygnałach Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących obniżenia wspomnianego buforu przy kredytach ze stałym oprocentowaniem, co powinno przełożyć się na zwiększenie dostępności kredytów.
Rozwiązania zaproponowane przez MRiT są diametralnie inne od wcześniejszych programów rządowych związanych z rynkiem mieszkaniowym. Państwo nie chce być konkurencją dla deweloperów, ale poprzez odbudowanie popytu może stymulować do podejmowania inwestycji. Opłacalność tego typu działań w kompleksowy sposób omówił główny analityk HRE Inwestment Bartosz Turek, który w swoim tekście zestawił wydatki i potencjalne wpływy z pobudzania branży budowlanej.
Omawiane rozwiązanie z nowego program, który ma wejść w życie od lipca 2023 roku, w niektórych publikacjach doczekało się już miana najtańszego kredytu mieszkaniowego w historii, ale czy będzie wystarczającą odpowiedzią na rynkowe wyzwania?
Alternatywą jest oczywiście rynek wtórny. Analiza cen transakcyjnych w 16 miastach w naszym kraju w trzecim kwartale 2022 roku udostępnionych przez Narodowy Bank Polski pokazuje, że metr kwadratowy nowego mieszkania jest średnio o ponad 1 700 zł droższy niż lokale na rynku wtórnym. Na marginesie, jako ciekawostkę warto dodać, że jedyna lokalizacja w Polsce, gdzie zakup na rynku wtórnym jest droższy niż z pierwszej ręki to Rzeszów, który przyjął falę uchodźców wojennych, a deweloperzy nie byli w stanie w tak krótkim czasie przeprowadzić potrzebnych inwestycji w tak krótkim czasie.
W naszym mieście funkcjonuje firma Inside Park, która profesjonalnie zagospodarowuje rynek wtórny – zwłaszcza wiekowych kamienic. Nieruchomości najczęściej położone są na Starówce, ale znajdziemy je również w innych topowych lokalizacjach. Już na etapie wyboru obiektu przeznaczonego do rewitalizacji specjaliści z IP zwracają uwagę na kluczowe czynniki dla przyszłych potencjalnych nabywców – bliskość szkół, dobra komunikacja, placówki handlowo-usługowe w pobliżu.
Podstawowym rozwiązaniem w ofercie toruńskiego dewelopera są gotowe produkty inwestycyjne – wyremontowane apartamenty w zabytkowych obiektach z wysokimi sufitami i wspaniałą historią.
