Chociaż Biuro Informacji Kredytowej zakładała, że 2023 rok będzie pod względem wartości udzielonych kredytów jeszcze słabszy niż 2022 rok, to nowe stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego powinno ułatwić uzyskanie wyższej hipoteki. Sprawdzamy wydarzenia z ostatnich dni, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości.
Wyniki kwartalnej ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym oraz prognoza Biura Informacji Kredytowej na 2023 rok – ukazały się na przełomie stycznia i lutego pokazywały, że rynek kredytowy – zwłaszcza w hipotekach dla gospodarstw domowych – zanotuje dalsze spadki. Zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W obu dokumentach podkreślano, iż aktywność tych podmiotów została istotnie ograniczona ze względu na wydarzenia z poprzednich miesięcy: wzrost inflacji, podwyższenie stopy procentowej, a także wejście w życie z końcem marca 2022 r. wytycznych KNF ograniczających zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.
Dodatkowo Biuro Informacji Kredytowej przekazało, że w całym 2022 r. o prawie połowę spadła wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 45,4 mld zł i była niż o 49,1 proc. w porównaniu z rokiem 2021. Eksperci BIK prognozowali dalsze spadki. W 2023 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych miałaby być jeszcze o ponad 1/3 niższa – na poziomie 28 mld zł, to jest o blisko 70 proc. mniej niż w rekordowym 2021 r.
– Ewentualne ożywienie popytu w 2023 roku byłoby możliwe w przypadku wzrostu zdolności kredytowej, a także stabilizacji cen nieruchomości. Rynek kredytów mieszkaniowych mógłby się odbudować, gdyby wystąpiła obniżka stóp procentowych oraz poluzowanie wymogów regulacyjnych w kontekście obliczania przez banki zdolności kredytowej – powidział dr Mariusz Cholewa, prezes Zarządu BIK S.A. szacując jednocześnie, że przy tak zmiennym otoczeniu gospodarczym tendencja spadkowa w kredytach mieszkaniowych może zatrzymać się w pierwszym półroczu, a w drugim półroczu jest szansa na lekki wzrost poziomu akcji kredytowej.
Te prognozy trzeba będzie jednak zweryfikować. 7 lutego do publicznej wiadomości podane zostało nowe stanowisko Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych ws. oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową.
Krótko – Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował o złagodzeniu podejścia do oceny zdolności kredytowej. Kredytodawca będzie mógł stosować tzw. bufor ryzyka w wysokości 2,5 punktu procentowego, jeżeli klient zdecyduje się na ofertę ze stałą stopą procentową. Ciekawie skutki tej decyzji przedstawił Bartosz Nowak z Torunia, autor bloga finansowyogar.pl. Jego analizę możecie przeczytać TUTAJ.
Jak czytamy w uzasadnieniu stanowiska UKNF, w związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków na znaczeniu tracą przesłanki zalecenia podwyższenia do 5 p.p. poziomu minimalnej zmiany stopy procentowej, stosowanej w procesie oceny zdolności kredytowej.
Wciąż jednak trzeba brać pod uwagę ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia. Nie jest tutaj jednak już kluczowy możliwy wzrost stóp procentowych, jak kilka miesięcy temu, ale obniżenie dochodu rozporządzalnych gospodarstw domowych – poprzez wzrost kosztów utrzymania lub poprzez zmniejszenie poziomu ich przychodów.
– Kroki podjęte przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego to ukłon w stronę osób, które nagle utraciły zdolność kredytową. To tysiące osób, których sytuacja z powodu szybkiego wzrostu inflacji uległa znacznemu pogorszeniu, a zdolność kredytowa zmalała. Z tego powodu musieli odłożyć w czasie lub całkowicie zrezygnować z zakupu mieszkania. Są skazani na wynajem, który nie jest często tańszy od raty kredytu, a jednak są w stanie płacić właścicielowi nieruchomości regularnie czynsz i wszystkie opłaty eksploatacyjne. Warto zwrócić w tym miejscu uwagę na to, co się dzieje na rynku nieruchomości — ceny utrzymują się na podobnym poziomie, bo deweloperzy mniej budują. A jak się zachowają? Tu odsyłam do przeprowadzonego przez nas badania, z którego jasno wynika, że gwałtowny spadek cen nieruchomości to naprawdę mało prawdopodobny scenariusz. Proszę pamiętać, że na budowę osiedla czy tak jak w przypadku firmy Insdie Park remontu kamienic składa się wiele czynności i w projekt często jest zaangażowanych wielu pracowników i podwykonawców, którym trzeba wypłacić wynagrodzenie, zakupić materiały budowlane i zatroszczyć się o wszystkie sprawy formalne i zgody – skomentował Sebastian Winnicki z toruńskiej firmy Inside Park.
Przypomnijmy, że w piśmie z lutego 2022 r. UKNF zalecił, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. To oznacza, że KNF nie przewiduje znacznych wzrostów stóp procentowych w najbliższym czasie i wydaje się, iż Rada Polityki Pieniężnej wciąż będzie utrzymywała ich obecny poziom. Potwierdzają to również słowa premiera Mateusza Morawieckiego, będące komentarzem do opublikowanego przez Główny Urząd Statystyczny w środę (15 lutego) odczytu poziomu inflacji za styczeń 2023 roku. Mimo wzrostu do 17,2 proc. i wysokiej inflacji bazowej (nie uwzględnia cen nośników energii oraz żywności) szef rządu wydawał się optymistą.
– Styczeń i luty to mogą być miesiące odbicia inflacyjnego, jeszcze odrobinę do góry. Dobra wiadomość jest taka, że wzrost inflacyjny jest niższy, niż rynek sądził, że będzie. To jest też wskazówka pewnego trendu makroekonomicznego. Tutaj też jestem spokojny, że od kwietnia, maja, czerwca, tak jak zapowiadałem, jak pokazują dane NBP, inflacja będzie spadająca – powiedział Morawiecki, cytowany przez money.pl.
Budzący się rynek nieruchomości – wzrastająca liczba sprzedaży mieszkań notowana przez portale internetowe – pokazuje, że od sierpniowego dołka zainteresowanie transakcjami jest coraz większe. Raty kredytów np. te oparte na WIBOR 3M także będą trochę niższe, a dodatkowo – patrząc na obecnie podejmowane decyzje wydaje się, że w kolejnych miesiącach sytuacja na rynku powinna się ustabilizować.
