Podsumowujemy rynek nieruchomości w Toruniu, który jak praktycznie w całej Polsce zmagał się z kilkoma przeciwstawnymi tendencjami. Co nas czeka w przyszłości? Nastroje i oczekiwania pomoże sprawdzić ankieta przygotowana przez firmę Inside Park.
Załamanie popytu to określenie najczęściej wykorzystywane przy określeniu rynku mieszkaniowego w naszym kraju. Powód – oczywiście cykl podwyżek stóp procentowych oraz kluczowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która obligowała instytucje finansowe do urealnienia zakładanych w wyliczeniach kosztów życia osób wnioskujących o kredyt (wskazując w domyśle ich możliwy wzrost) oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt. proc.
Reklama
Dwa raporty — analityków Expandera i rentier.io oraz serwisu nieruchomości-online.pl pokazują, że regulacje wymiernie wpłynęły na rynek. W czwartym kwartale 2022 roku pojawił się spadek cen.
W pierwszym ze wspomnianych badań czytamy, że w listopadzie (najnowsze dostępne dane) ceny w internetowych ogłoszeniach sprzedaży były niższe niż w maju aż w 15 z 17 badanych miast. W pozostałych dwóch (Gdynia i Lublin) były na poziomie zbliżonym do majowego. Średnio od maja ceny spadły o 3,5%. Najbardziej staniały mieszkania w Sosnowcu (-9,5%), Częstochowie (-7,4%), Radomiu (-5,9%) i Toruniu (-5,9%). W naszym mieście średnia cena metra kwadratowego mieszkania wróciła do poziomu 7 506 zł i jest taka sama jak 12 miesięcy temu.
Z kolei analiza nieruchomości-online.pl wprowadza ciekawe rozróżnienie, dużo mówiące o toruńskim rynku. Nasze miasto zanotowało niemal najwyższy (drugi po Szczecinie) spadek cen mkw. lokalu w dużych (co najmniej 4-pokojowych) mieszkaniach. W porównaniu z III kw. 2022 r., kwota spadła o 8 proc. i wynosiła 6 934 zł. Blisko pięć procent mniej kosztowała też przestrzeń w 1-pokojowych lokalach. Jednak tutaj „metr” kosztował średnio 8 475 zł.
Z kolei rynek najmu wciąż notuje wzrosty, chociaż już nie tak spektakularne, jak w pierwszych trzech kwartałach. Niemniej zsumowane dane dla Torunia przedstawione w raporcie Expandera i rentier.io pokazują, że nasze miasto jest na podium, jeżeli chodzi o procentowy wzrost cen najmu w ostatnich 12 miesiącach. Obecne 42 zł, które średnio trzeba zapłacić za mkw. to o 31 proc. więcej niż w styczniu ubiegłego roku. Tylko w Krakowie (33 proc.) i Wrocławiu (32 proc.) ceny rosły szybciej.
Zanim przejdziemy do prognoz na ten rok, warto przywołać jeszcze jeden fragment raportu Expandera. Mianowicie, autorzy badania zaznaczają, że spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. – Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej 2-krotnie. Jednak dzięki wakacjom kredytowym wydatki na raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r. Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowałaby ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu – czytamy w analizie.
Co może nas czekać w przyszłości? W obecnych warunkach prognozowanie jest utrudnione ze względu na niestabilne otoczenie geopolityczne, chociaż liczba rozpoczętych inwestycji i wydanych pozwoleń na budowę sygnalizuje dalsze hamowanie rynku.
O perspektywy zmiany cen, dokładnie 100 osób zapytali przedstawiciele toruńskiej firmy Inside Park. To drugie badanie przeprowadzone przez dewelopera z naszego miasta, pozwalające wysondować nastroje w grupie respondentów. Z perspektywy autorów wyniki są ważne, z uwagi na fakt, że „IP” w swojej działalności oprócz rewitalizacji i komercjalizacji wiekowych budynków dąży także do maksymalnego ułatwienia inwestowania w nieruchomości. Świadomość obaw i oczekiwań powinna zaowocować optymalizacją warunków rozwiązań inwestycyjnych. Jakie są więc wyniki?
W internetowej ankiecie wzrostu stawek spodziewa się 56 proc. respondentów, z czego 14 pytanych zakłada zdecydowany wzrost. O jakiej skali podwyżek mówimy? Spośród tych, którzy przewidują wyższe ceny, 65 proc. uznaje, że przyrost nie będzie wyższy niż 20 proc.
Spadku cen oczekuje, 20 proc. badanych, z czego ponad 40 proc. z nich nie przewiduje stawek niższych niż 90 proc. obecnych wartości nieruchomości. Również 20 proc. respondentów spodziewa się, że obecne ceny zostaną utrzymane. – Moim zdaniem ceny nieruchomości wzrosną ponieważ nawet jeśli ludzie przygotowują się na żniwa inflacyjne, to nie jest to równoznaczne ze spadkiem cen. Z jednej strony mamy brak klientów kredytowych, a z drugiej właścicieli nieruchomości, którzy nie zejdą z pewnego pułapu cenowego i jak widać, po serwisach ogłoszeniowych cena za metr kwadratowy utrzymuje się na podobnym poziomie. Mamy do czynienia z rynkiem, na którym zakupów dokonuje klient gotówkowy uciekający w inwestycje przed inflacją. Jest on zainteresowany zakupem nieruchomości w dobrej cenie, topowej lokalizacji i docelowo z przeznaczeniem pod wynajem – mówi Anna Breitenbach, specjalistka ds. ekspansji w Inside Park.
– Analizując wyniki ankiety, dochodzę do wniosku, że sugerowane przez ankietowanych spadki są raczej efektem wysokich stóp procentowych, problemów ze sprzedażą mieszkania, czy brakiem zdolności kredytowej. Osobiście sugeruję chłodne podejście do tematu i niekierowanie się presją czasu! Warto pamiętać, że sprzedaż mieszkania bardzo często wiąże się z długim procesem, w którym mamy: prezentację nieruchomości, negocjacje, analiza zdolności kredytowej, zadatek, umowę przedwstępną, oczekiwanie na decyzję kredytową, podpisanie umowy przyrzeczonej i przekazanie mieszkania. Cały proces od podjęcia decyzji przez klienta o zakupie danej nieruchomości może zająć nawet do 9 tygodni – dodaje.
W kolejnych miesiącach wciąż sytuacja będzie kształtowana przez kilka przeciwstawnych czynników. Analitycy banku PKO wśród elementów wpływających na spadek poziomu cen wymieniają:
– zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i bardzo konserwatywnych regulacji ostrożnościowych;
– realny spadek dochodów ludności;
– duże ryzyko nadpodaży w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych w okresie boomu, a finalizowanych obecnie i pierwszym kwartale 2023 r;
– spadek inflacji i wyhamowanie wzrostu kosztów budowy;
– wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie.
Spadek cen mieszkań, a być może także ich nominalny wzrost będzie natomiast stymulowany przez:
– doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i ofertą;
– wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem;
– oczekiwania inflacyjne części społeczeństwa (doświadczenie wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi gotówkowemu na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności;
– powolny wzrost akcji kredytowej (stopniowo poprawa zdolności kredytowej przy większych wynagrodzeniach);
– wprowadzanie do oferty mieszkań z okresu wysokich kosztów budowy, a także wysokie ceny energii;
– stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy.
