Cena nieruchomości oraz brak zdolności kredytowej to dwa najważniejsze czynniki, które uniemożliwiają obecnie zakup mieszkania – tak wynika z kolejnego badania rynku, które przeprowadziliśmy w październiku br. Może więc warto poszukać ofert z “drugiej ręki”?
Minęły ponad cztery miesiące od uruchomienia programu Pierwsze Mieszkanie. W tym czasie zainteresowani kupnem swojego lokum złożyli ponad 86 tys. wniosków o Bezpieczny Kredyt 2%. Banki zawarły 17,5 tys. umów na kwotę ponad 15 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu to 404 764 zł.
Ten czas to swego rodzaju cezura, pozwalającą na wyciągnięcie pierwszych wniosków. Na pierwszym planie jest bez wątpienia szeroko komentowany wzrost cen mieszkań. Analitycy Expandera piszą, że od stycznia 2023 roku „ceny wzrosły przeciętnie o 11%. Rekordzistami są Katowice (27%) i Kraków (+23%)”. W raporcie czytamy też, że w Toruniu przeciętna cena metra kwadratowego to 8 474 zł, co oznacza, że od stycznia ceny wzrosły o 13 %.
– Toruń był przez wiele lat niedoszacowanym miastem pod kątem ceny za metr kwadratowy. Tak jak kilka lat temu ceny w Łodzi poszły do góry, tak teraz przyszedł czas na miasto Kopernika – komentuje Tomasz Laskowski, prezes spółki Inside Park SA, toruńskiego dewelopera działającego na rynku wtórnym. – Dopóki Bezpieczny Kredyt 2 procent nie ma ograniczeń, zainteresowanie tym rozwiązaniem będzie stymulowało rozwój rynku nieruchomości. Tam, gdzie ceny były już wysokie, wzrosty nie są tak spektakularne jak w Toruniu. Pamiętajmy jednak, że porównując ceny w Polsce do cen europejskich miast, mamy jeszcze dużą przestrzeń do zmian. Polacy chętnie kupują dzisiaj mieszkania w Hiszpanii, gdzie cena 3 000 euro za metr kwadratowy wydaje się być okazją. Zestawiając to z ceną 8-10 000 zł za m2 w Toruniu widać różnicę. Według mnie mieszkania będą więc nadal drożeć.
Aktualne zmiany na rynku są bezprecedensowe w swojej skali. Preferencyjny kredyt pozwolił na zakup mieszkania wielu osobom, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej lub dla których zwykłe kredyty hipoteczne były po prostu zbyt drogie. W krótkim czasie uwolniony został ogromny popyt, który kumulował się przez długi czas.
Zakupowe szaleństwo nie będzie jednak trwać wiecznie. Jest ograniczone podażą. I o ile trzy pierwsze miesiące po uruchomieniu Bezpiecznego Kredytu pokazywały, że za wzrostem sprzedaży nie nadążała ilość wprowadzanych na rynek nowych mieszkań, o tyle w ostatnich tygodniach ten trend się zmienia. Listopadowe dane pokazują, że spada ilość nowo rozpoczynanych inwestycji w porównaniu z analogicznymi, wcześniejszymi okresami. Stąd warto zastanowić się, jakie problemy można napotkać, chcąc obecnie kupić mieszkanie. Warto także spojrzeć na potencjalne alternatywne rozwiązania.
Chcę kupić mieszkanie, ale obawiam się, że…
Tutaj z pomocą przychodzi nam kolejne badanie, które Inside Park SA zrealizował w ramach cyklu analiz rynku nieruchomości. Tym razem zapytaliśmy o doświadczenia ankietowanych w zakresie trudności z zakupem nieruchomości oraz oceną dostępności – zarówno ilościowej, jak i cenowej – budownictwa z drugiej ręki. Co warte podkreślenia, ponad 80 proc. osób, które zdecydowały się udzielić odpowiedzi, mieści się w przedziale wiekowym od 21 do 40 lat. Właśnie w takim okresie życia najczęściej podejmuje się pierwsze decyzje związane ze swoim miejscem do życia.
W otwierającym pytaniu o to, jakie zjawiska rynkowe i społeczne są obecnie największym utrudnieniem przy decyzji o zakupie mieszkania, 31 proc. badanych wskazało cenę nieruchomości, 21 proc. stwierdziło, że nie jest w stanie nabyć lokalu z uwagi na niską dostępność i brak interesujących ich ofert na rynku, a jedna piąta ankietowanych uznała, że najważniejszym ograniczeniem jest brak zdolności kredytowej. Sporo – aż 15 proc. osób, które zdecydowały się na wzięcie udziału w badaniu, przyznało, że potrzebują możliwości szybkiej zmiany miejsca zamieszkania i nie chcą wiązać się z daną lokalizacją poprzez zakup lokalu na własność.
W kolejnym pytaniu – o najważniejsze czynniki wpływające na decyzje o potencjalnym zakupie – również kluczowa była cena. Tak uznało ponad 43 proc. badanych. Z kolei blisko 27 proc. osób wskazało, że czynnikiem determinującym ich decyzję jest dostępność nieruchomości, a więc czas, w jakim mogą wprowadzać się do lokalu od momentu jego zakupu. Dla niemal 20 proc. na pierwszym miejscu jest lokalizacja.
Znaczna większość badanych chciałaby, aby ich mieszkanie miało powierzchnię mieszczącą się w granicach od 31 m2 do 65 m2.13 proc. szuka lokalu do 100 m2, a zaledwie 3 proc. większego niż 100 m2.
Wybieram rynek wtórny, ponieważ…
Nieruchomości z rynku wtórnego to bardziej zróżnicowana oferta. Biorąc pod uwagę odmienne preferencje klientów, szersza gama dostępnych rozwiązań wydaje się dużym atutem lokali „z drugiej ręki”.
– Na rynku wtórnym mamy do dyspozycji dwa warianty zakupowe: do remontu i po remoncie. Ten drugi pozwala od razu zasiedlić kupione lokum, co zaoszczędza czas i pieniądze. Daje też spokój, bo remont to często sporo nerwów. Lokale do modernizacji niosą też ryzyko budowlane, ponieważ koszty bywają wyższe, niż założyliśmy. Jest jednak i duża korzyść: mieszkania do remontu są tańsze, a po odnowie można wygenerować znaczący wzrost wartości takiej nieruchomości. Oba warianty i tak różnią się od rynku pierwotnego, gdzie musimy czekać, aż deweloper ukończy inwestycję. To zasadnicza różnica pomiędzy dwoma rynkami – wyjaśnia Tomasz Laskowski.
Jak wynika z danych zgromadzonych na podstawie naszej ankiety, ponad 60 proc. badanych uznało nieruchomości z drugiej ręki za atrakcyjną alternatywę dla nowych lokali.
Wśród największych zalet zakupu mieszkania na rynku wtórnym (ankietowani mieli możliwość wybrania trzech z pięciu podanych odpowiedzi) ankietowani wskazali „mniejsze koszty” i „więcej opcji do wyboru”. – To zrozumiałe – tłumaczy Tomasz Laskowski. – Na rynku wtórnym często występują lokale tańsze niż w nowym budownictwie. Ponadto rynek wtórny oferuje szerszy wybór mieszkań niż rynek pierwotny. Można znaleźć mieszkania o różnych metrażach, układach, lokalizacjach i stanach technicznych.
Połowa z ankietowanych uznała również, że „szybsza możliwość zakupu” jest atutem rynku wtórnego. W tym przypadku kluczową rolę odgrywa akcentowana już wcześniej dostępność. Lokale są często po prostu dostępne od ręki. Nie trzeba czekać na zakończenie budowy, jak w przypadku nowych nieruchomości.
Około 40 proc. osób wybrało także dwie kolejne odpowiedzi – „możliwość inwestowania” oraz „możliwość negocjacji ceny”. W ten sposób rynek wtórny pozwala na zawarcie transakcji w niższej kwocie, wyremontowanie bądź podzielenie obiektu, a także jego zbycie po wyższej stawce lub czerpanie dochodu z najmu.
Badanych poproszono także o wskazanie, z którym z pięciu podanych stwierdzeń nt. rynku wtórnego zgadzają się w największym stopniu. Najpopularniejsze były dwie odpowiedzi, które wybrało po 32,5 proc.:„Interesuje mnie rynek wtórny, ponieważ chcę zaoszczędzić pieniądze. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego są dla mnie zbyt drogie”oraz „Szukam mieszkania z rynku wtórnego, ponieważ chcę mieć więcej możliwości wyboru. Chcę znaleźć mieszkanie, które będzie odpowiadało moim indywidualnym potrzebom i preferencjom.”
Niewiele mniej ankietowanych postawiło na czas i wybrało stwierdzenie: „Chcę kupić mieszkanie jak najszybciej. Mieszkania z rynku wtórnego są często dostępne od ręki.”
Różnica 5 tysięcy złotych to przepaść
W kontekście omawianego tematu bardzo ciekawe tendencje wychwycił Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości z kancelarii Król&Partnerzy.
– Ceny mieszkań na rynku pierwotnym urosły do poziomu, który w wielu przypadkach jest już niedostępny nawet dla beneficjentów programu Bezpieczny kredyt 2 procent. Rynek deweloperski jest znów bardziej szturmowany przez osoby planujące zakup mieszkań na wynajem niż przez rodziny z dziećmi i konsumentów indywidualnych – uważa analityk.
Co więcej, rezultaty jego badania uwypuklają trendy zarysowane w naszym badaniu.
– Ceny na rynku wtórnym zatrzymały się, a na rynku deweloperskim wystrzeliły. Sytuacja jest o tyle niespotykana, że rok temu różnice w cenie metra kwadratowego incydentalnie przekraczały 2 tysiące złotych na rynku pierwotnym i wtórnym, a teraz często przekraczają nawet 5 tysięcy. To jest przepaść – stwierdza Król i dodaje: – Ceny mieszkań na rynku pierwotnym urosły do poziomu, który w wielu przypadkach jest już niedostępny nawet dla beneficjentów programu Bezpieczny kredyt 2 procent. Rynek deweloperski jest znów bardziej szturmowany przez osoby planujące zakup mieszkań na wynajem niż przez rodziny z dziećmi i konsumentów indywidualnych.
(cyt. za: TVN 24 Biznes)
