Jeśli choć raz zdarzyło Ci się kupować mieszkanie, to wiesz, że cena nieruchomości i koszt remontu nie jest jedynym wydatkiem, na jaki musisz się przygotować.
W przypadku kwestii podatkowych rynek pierwotny wygrywa nad rynkiem wtórnym, ponieważ w cenę mieszkania deweloperskiego wkalkulowana jest już kwota podatku VAT, co powoduje, że dzięki temu nie musimy płacić podatku od czynności cywilnoprawnych PCC. Gdy decydujemy się na zakup nieruchomości nie od dewelopera, musimy już na początku liczyć się z listą kosztów do poniesienia.
Powiem Ci co nieco o liczbach i podatkach!
VAT od nieruchomości pierwotnej wynosi 23%, chyba, że mieszkanie jest większe niż 150mkw – wtedy deweloper może zastosować obniżoną stawkę 8%. Podobnie sprawa ma się z domem, który ma powierzchnię ponad 300mkw. Generalnie sprawa wygląda tak, że przy zakupie mieszkania nie ma możliwości podwójnego opodatkowania, co oznacza, że jeśli płacimy VAT, to nie płacimy PCC i odwrotnie. Dlatego też wiele osób tak chętnie kupuje nieruchomości z rynku pierwotnego.
Przy rynku wtórym sprawa wygląda nieco inaczej. Tu musimy się przygotować na koszta typu notariusz, taksa (ok 1% ceny transakcyjnej) plus 2% pcc podatek od czynności cywilno prawnych.
W przypadku, gdy kupujemy nieruchomość po cenie okazyjnej, warto się zabezpieczyć, wpisując w akt zapis o stanie do kapitalnego remontu oraz wykonać zdjęcia z datą widoczną na zdjęciu celem przedstawienia stanu nieruchomości. Nic tak nie wzbudza wątpliwości urzędników, niż cena ⅓ niższa względem tej rynkowej, dlatego warto przygotować się na odpieranie różnych podejrzeń.
Jeśli chodzi o Skarbówkę, to ta odzywa się przed upływem 5 lat, w ostatnim możliwym momencie, żeby naliczyć ustawowe odsetki.
Należy pamiętać, że PCC to nie jest reguła. W niektórych przypadkach może zostać zwolnione, np. kiedy wykupujemy mieszkanie komunalne oraz kiedy wchodzimy w posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od spółdzielni, bądź kiedy sprzedający jest czynnym płatnikiem VAT.
Jeśli jednak musimy zapłacić podatek PCC, mamy na to 14 dni, ale kwota ta jest pobierana już u notariusza najczęściej w formie gotówkowej, dlatego warto zorientować się wcześniej, czy nasz notariusz ma możliwość płatności kartą i być przygotowany.
A jakie podatki czekają na Ciebie przy transakcji sprzedaży? Kiedy sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat, to musimy zapłacić podatek dochodowy. Jest to wartość 19% od naszego dochodu, czyli różnicy pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości. Pamietaj oczywiście, że to nie jest żaden wyrok i są sposoby, by to ”obejść” 🙂 W tym przypadku możemy skorzystać z ulgi podatkowej, która pozwoli nam na obniżenie wartości podatku, bądź na niezapłacenie go w ogóle!
Ulga obowiązuje wtedy, gdy w ciągu 3 lat wydamy nasz dochód na inne cele mieszkaniowe, np. na zakup lub remont innej nieruchomości której jesteśmy właścicielem. Wcześniej mieliśmy na to tylko 2 lata, jednak nowelizacja ustawy o podatku dochodowym z 2019 roku wydłużyła nam ten termin z 2 do 3 lat.
Nowelizacja ustawy ułatwiła również sprawę spadkobiercom, wdowcom oraz rozwodnikom – mogą oni zbyć nieruchomość po 5 latach, od czasu kiedy spadkodawca wszedł w jej posiadanie, bądź kupili/ postawili ją wspólnie za życia/ małżeństwa.
Bardzo ważne jest w jaki sposób naliczamy te 5 lat. To 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych, więc jeśli np. kupiliśmy nieruchomość w lipcu 2015 roku to możemy ją sprzedać bez podatku dochodowego dopiero w styczniu 2021 roku
Podstawą do skorzystania z ulgi są FV imienne na nas, ale zalecam weryfikować, czy na pewno wszystkie pozycje na FV będą zaliczone przez Urząd Skarbowy.
Potrzebujesz pomocy w kwestii podatków od nieruchomości? Odezwij się do mnie!
Joanna Wojciechowska, tel.: 534 327 579
