50-metrowe mieszkanie nie jest może wielkim luksusem, ale w czasach obniżonej zdolności kredytowej niewielu mogło sobie na nie pozwolić. Sprawdzamy, ile trzeba zapłacić za taki metraż w Toruniu.
W grudniu 2022 roku analitycy PKO BP informowali, że średnia powierzchnia mieszkania przypadające na jedną osobę w Polsce w 2021 wynosiła 30 m kw. przy zróżnicowaniu regionalnym — od 24,3 m kw. na osobę w powiecie kwidzyńskim i kilku sąsiadujących pomorskich powiatach do 42 m kw. w powiecie warszawskim zachodnim. W tym samym opracowaniu podano, iż w 2021 przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 75 m kw.
W związku z tym sprawdzamy najnowsze dane dotyczące cen na rynku nieruchomości. Jak czytamy w opublikowanym w lutym raporcie Expandera i Rentier.io od maja 2022 r., czyli szczytu cenowego, ceny nieruchomości spadły w 14 z 17 miast. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie – średnio o 2,6%. Największa przecena występuje w Częstochowie, gdzie przeciętna cena wynosi 5 946 zł za mkw, czyli aż o 10% mniej niż w maju 2022 r. Na kolejnych miejscach są Szczecin i Toruń ze spadkiem o 6 proc.
Nasze miasto jest też jednym z czterech w zestawieniu, w których średnia cena metra kwadratowego mieszkania nie zmieniła się w porównaniu ze stawkami ze stycznia 2022 roku. Podobnie jak przed rokiem trzeba zapłacić 7,5 tys. zł. Warto też pamiętać, że podawane kwoty są obliczane na podstawie analizy ogłoszeń sprzedażowych – dotyczą więc zarówno mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
- Dużo ogłoszeń wisi po kilka miesięcy, a więc mamy tu do czynienia z właścicielami nieruchomości, którzy są zainteresowani sprzedażą, ale wcale nie muszą tego robić – zwraca uwagę na praktyczne aspekty transakcji na rynku mieszkaniowym Anna Breitenbach, specjalistka ds. ekspansji w toruńskiej firmie Inside Park. – Oczywiście pojawiają się tak zwane perełki inwestycyjne, ale o nich w pierwszej kolejności dowiadują się strategiczni klienci biur nieruchomości i dopiero przez chwilę widzimy my je na portalach ogłoszeniowych. Sama nie spotkałam się z sytuacją, że nieruchomości z miesiąca na miesiąc były nagminnie przeceniane. Tu bardziej mówiłabym o zjawisku przeszacowania mieszkania / domu. To niestety bardzo częste zjawisko wśród pośredników. Bardziej zależy im na zdobyciu oferty, bo to pierwszy krok niż edukacji i przygotowaniu klientów na realia rynku.
W przypadku omawianego raportu ciekawe jest podanie konkretnych – średnich – kwot za 50-metrowe mieszkanie. W Toruniu kosztuje one 375 tys. zł i jest to spadek o ponad 24 tys. zł od rekordów notowanych w maju 2022 r. Dla porównania w Bydgoszczy cena zatrzymała się na 355 tys. zł i zanotowała spadek o 12 tys. zł.
W czasach spadającej zdolności kredytowej taki zakup był luksusem. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w styczniu 2023 r. wyniosła 345,94 tys. zł. Co ciekawe już w pięciu polskich miastach za taki metraż trzeba zapłacić grubo ponad 500 tys. zł. Niemniej, jak wspomniano wyżej, aż w 14 z 17 lokalizacji zanotowało spadki.
- Za kontynuacją spadków w kolejnych miesiącach przemawia wzrost liczby internetowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Po istotnym obniżeniu liczby ofert w grudniu 2022 r., w styczniu ofert znów przybyło. Liczebność wróciła do poziomów z drugiej połowy poprzedniego roku, czyli łącznie odnotowaliśmy ponad 100 tys. unikalnych ofert w analizowanych przez nas miastach – piszą eksperci Expandera i Rentier.io.
W przyszłości można spodziewać się dynamicznej sytuacji ze względu na dwie istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych – program „Bezpieczny kredyt 2%” oraz obniżenia przez Komisję Nadzoru Finansowego bufora z 5 pp. do 2,5 pp., co paradoksalnie może spowodować wzrost cen nieruchomości ze względu na zwiększony dostęp do pieniędzy.
- Opierając się na rynku toruńskim, ceny mieszkań nie spadły drastycznie, ale warto tu podzielić sprzedających na dwa rodzaje: tych, którzy sprzedają, bo muszą, żeby spłacić kredyt, na który ich nie stać oraz tych, którzy sprzedają, ale nie do końca muszą, bo nie mają kredytu – wyjaśnia Anna Breitenbach. – Właściciele często nie kierują się jedynie tym, jak zachowuje się rynek i jak wygląda sytuacja gospodarczo-polityczna. Tu pojawia się jeszcze oprawa emocjonalna, wspomnienia i brak wiedzy w tym zakresie. To wszystko składa się na przeszacowanie ceny, a czas w tym wypadku otwiera umysł do negocjacji.
