Ile trwa zajmowanie się nieruchomościami?
Mówi się, że nieruchomości to szybki, pasywny dochód. Że to inwestycja bezobsługowa i właściwie, to nawet nie będziesz musiał się nimi zajmować. Brzmi jak plan prosto z bajki – 0 ryzyka, 0 strat, 0 stresu. Nic, tylko inwestować, cieszyć się regularnymi wpływami i popijać drinka na Malediwach.
Jest w tym trochę prawdy i nieruchomości rzeczywiście mogą być bezstresową szansą na łatwy dochód pasywny, ale jak nie przypilnujesz odpowiednich procesów z tym związanych, to może Cię to kosztować sporo kasy i problemów. Każda inwestycja niesie ze sobą jakieś ryzyko i również nieruchomości – choć bardzo często określane mianem ‘’najbezpieczniejszych inwestycji’’ – wymagają przemyślanych i dojrzałych decyzji.
Nerwowych sytuacji, które mogą Cię ‘’zaskoczyć’’, gdy inwestujesz w nieruchomości na wynajem, jest naprawdę sporo. Poczynając od nieodpowiedzialnych lokatorów, którzy nagle postanowili nie płacić Ci czynszu, kończąc na totalnej demolce zrobionej w Twoim mieszkaniu. Brzmi przerażająco, prawda? Z doświadczenia wiem, że takie sytuacje przydarzyły się już wielu inwestorom na różnym poziomie zaawansowania branżowego i często jest to po prostu nie do przewidzenia… Ale na pewno można się przed tym skutecznie zabezpieczać. Wymaga to rzecz jasna odpowiedniego doświadczenia, przygotowania i profesjonalnego zaplanowania sytuacji kryzysowych.
Zarówno ja, jak i moi znajomi – inwestorzy, zarządzanie naszymi nieruchomościami oddajemy w ręce profesjonalistów, czyli firm, które za stałą, abonamentową opłatą opiekują się wszystkimi inwestycjami. Dlaczego zdecydowaliśmy się na takie rozwiązanie? Zwyczajnie przeanalizowaliśmy, ile czasu zajęłoby nam osobiste zajmowanie się tymi lokalami. Wzięliśmy oczywiście pod lupę dwa przypadki: wynajem krótko i długoterminowy. Wariant pierwszy, czyli wynajem długoterminowy, choć na pierwszy rzut oka wydaje się być zupełnie bezobsługowy, to realia wyglądają nieco inaczej. Przygotowanie dobrej umowy najmu dla nowych lokatorów to minimum godzina – nawet, jeśli korzysta się z gotowych wzorów. Podpisanie jej i dojazd do nieruchomości do kolejna godzina, co oczywiście wcześniej jest poprzedzane często bardzo licznymi prezentacjami. W dalszych etapach, gdy już rekrutujemy najemców, przychodzi czas na pilnowanie terminów płatności i wystawianie comiesięcznego rachunku. A co z wszelkimi awariami, problemami z sąsiadami itd., czyli zupełnie normalnymi zdarzeniami dnia codziennego? Wspomniane obowiązki to dopiero czas, jaki powinniśmy poświęcić na samodzielne zarządzanie nieruchomości na najem długoterminowy, a co z zajmowaniem się apartamentami dla turystów? Tu musisz być dostępny o każdej porze dnia i nocy! Gdy zliczy się wszystkie obowiązki związane z samodzielną obsługą najmu krótkoterminowego, to liczba godzin jest bardzo bliska pracy na cały etat.
Wstawianie ofert na portale dla turystów – 2h/ miesiąc
Odbieranie telefonów od zagubionych turystów, którzy szukają parkingu – 2h/ miesiąc
Odpowiadanie na e-maile – 4h/ miesiąc
Zakwaterowanie i wykwaterowanie gości – 5h/ miesiąc
Sprzątanie apartamentów i przygotowanie ich na przyjazd kolejnych gości – 30h/ miesiąc
Pranie ręczników i pościeli – 5h/ miesiąc
Obsługa różnego rodzaju awarii – 3h/ miesiąc Te obliczenia to scenariusz obejmujący zaledwie 50% obłożenia w każdym miesiącu.
Okazało się, że dla nas, jako przedsiębiorców, jest to zupełnie niekorzystne. Chcemy maksymalnie efektywnie wykorzystywać nasz czas na rozwój biznesów, dlatego sprawy naszych inwestycji wolimy oddać w ręce ludzi, którzy zajmują się tym każdego dnia, a my tylko od czasu do czasu kontrolujemy przychody na konto.
Jeśli swoją pensję dniową wyceniasz na więcej niż 100 zł, to warto zastanowić się nad outsourcowaniem usług zarządzania nieruchomościami przez profesjonalne firmy. Wiąże się to z opłatą stałego abonamentu, dzięki któremu możesz zapomnieć o jakichkolwiek obowiązkach – jedynie pozostaje Ci kontrolowanie wpływów. Firma posprząta, naprawi usterki, kompleksowo obsłuży gości i zajmie się każdą sprawą… Ja, jako inwestor z wieloletnim doświadczeniem, nie wyobrażam sobie innej opcji. Inwestowanie może być proste i bezobsługowe, jeśli postawisz na odpowiednie rozwiązania i będziesz ułatwiać sobie życie, zamiast je komplikować.
